Plan de Detalle para el Área Urbanizable Primera Sección

Artículo 1º — Plan de detalles del Área Urbanizable Primera Sección

El Plan de detalles del Área Urbanizable Primera Sección comprende los polígonos definidos en la Ordenanza N° 2361/20 (Anexo gráfico 1). Dentro del mismo se definen las siguientes sub áreas:

• 1.1 Centro (S.1)
• 1.2 Pericentro (S.2)
• 1.3 Corredor San Martín (S.3)
• 1.4 Macromanzanas (S.4)
• 1.5 Comercial y Servicios Ruta 9 (S.5)
• 1.6 Urbano Corredor Calle 40 y 48 (S.6)
• 1.7 Urbano IPV (S.7)

Artículo 2º — Objetivos del Plan de detalle

Dentro de los lineamientos establecidos en el Plan general de ordenamiento territorial y uso del suelo del radio municipal de la ciudad de Colonia Caroya, el presente plan de detalle persigue los siguientes objetivos específicos:

● Resolver el crecimiento futuro a partir de la consolidación del sector y la densificación dentro de los parámetros de sostenibilidad de 100 (cien) habitantes por hectárea (Densidad Bruta) y 50 (cincuenta) viviendas por hectárea (densidad edilicia neta).

● Integrar a la estructura urbana del Área la edificación en altura a partir de la puesta en servicio de la red de cloacas y la planta de tratamientos de efluentes cloacales.

● Promover la edificación en las 145 (ciento cuarenta y cinco) hectáreas de baldíos urbanos en su gran mayoría dotados de servicios o con factibilidad de dotación.

● Ordenar los usos de suelos a partir de los parámetros de ciudad sustentable basados en la mixtura y diversidad, la proximidad, el equilibrio entre lo construido y lo natural.

● Preservar y promover la puesta en valor de las edificaciones y espacios públicos incluidos dentro del Registro del inmueble de Valor Histórico.

● Definir el Nivel de Complejidad Ambiental de cada una de las sub áreas que conforman el Área Urbanizable Primera Sección.

Artículo 3º — Normativas comunes a todas las sub áreas del plan de detalle

3.1 Exigencias de Estacionamientos para usos residenciales

Dejar sin efecto los siguientes incisos de artículo 141 y 142: 141.i; 142.a.3; 142.b.4; 142.d.2 de la Ordenanza 1788/13, cuyos parámetros serán reemplazados por los siguientes:

3.1.a. Dotación mínima para Viviendas unifamiliares en Áreas Residenciales

• Se debe proveer para cada unidad habitacional resultante, 1 (un) espacio de estacionamiento, dejándolo proyectado en el plano correspondiente, sin ser obligatoria su edificación, cumpliendo con los retiros especificados para cada área.
• Debe tener altura mínima de 2,40 metros (dos coma cuarenta), tomando como referencia el nivel de piso interior de la vivienda; en los cerramientos laterales de las mismas se deberá respetar la altura de las tapias medianeras según se exija en las normativas vigentes, en tanto el resto hasta llegar a la altura de techo quedará sin materializar o se podrá ejecutar dicho cerramiento de tipo reja o similar.
• En el caso de aquellas superficies de techo que lleguen hasta la línea municipal, deberán resolver dicho desagüe pluvial a través de canaletas de desagüe, evitando que tengan caída libre hacia la vía pública.
• Para edificaciones anteriores a la Ordenanza N°1788/2013, que no cuenten con dicho espacio, se permitirá construir sobre el retiro establecido para cada zona, una cochera semicubierta de estructura filar, siempre que la misma no supere los 15 (quince) m² de superficie.

3.1.b. Dotación mínima para Viviendas multifamiliares, conjunto de viviendas y viviendas comunitarias en Áreas Residenciales

• En el caso de construcciones de hasta 10 (diez) unidades habitacionales, se deberá proveer para cada unidad habitacional resultante, sean viviendas o departamentos, 1 (un) espacio de estacionamiento, dejándolo proyectado en el plano correspondiente, sin ser obligatoria su edificación, cumpliendo con los retiros especificados para cada área.
• Los casos que excedan las 10 (diez) unidades, debe proveer como mínimo 1 (un) estacionamiento cada 2 (dos) unidades resultantes sobre el excedente. A los efectos del cálculo de la cantidad de plazas de estacionamiento, cuando el número de unidades excedentes sea impar, se aumentará en una cochera la dotación mínima requerida.
• Las plazas de estacionamiento deben reunir las siguientes dimensiones mínimas: uno de los lados debe ser de 2,90 metros (dos coma noventa) y su superficie no menor a 15,00 (quince) m².
• El espacio destinado al estacionamiento en ningún caso invadirá retiros o perfiles y se computará como superficie en los índices de F.O.S. y F.O.T., a fines de evitar conflictos en el momento en que se materialicen.
• En el caso de aquellas superficies de techo que lleguen hasta la línea municipal, deberán resolver dicho desagüe pluvial a través de canaletas de desagüe, evitando que tengan caída libre hacia la vía pública.

3.2 Estacionamiento en usos no residenciales

Se mantiene lo establecido en la Ord. 1788/13.

3.3 Capacidad edificable base

La Capacidad edificable base resulta la edificabilidad máxima que se puede concretar en las sub áreas detalladas mientras no se las dote con la infraestructura de cloacas.

3.4 Incremento de la Capacidad edificable base

A partir de la habilitación del servicio de desagües cloacales, los sectores que cuenten con dicho servicio podrán incrementar la capacidad edificable según se detalla en cada sub área.

El derecho de incremento de la capacidad edificable deberá ser adquirido mediante la Tasa para Fondo de Previsión para Equipamiento Comunitario y Usos Institucionales de acuerdo a lo que establezca la Ordenanza General Tarifaria.

3.5 Superficies mínimas admisibles para el uso residencial

3.5.1 Requisitos mínimos para la tipología de edificios en altura

Se mantienen los parámetros establecidos en el Art. 8 de la Ord. 2526/22 que modificó artículo 141.f de la Ord. 1788/13.

“141.f. Las superficies mínimas admisibles para el uso residencial, vivienda unifamiliar y multifamiliar serán los siguientes (las superficies son propias, incluidos muros de la Tipología):

• 141.f.1- Tipología Monoambiente……………35,00 m²
• 141.f.2- Tipología de 1 dormitorio……………45,00 m²
• 141.f.3- Tipología de 2 dormitorios…………..60,00 m²
• 141.f.4- Tipología de 3 dormitorios…………..80,00 m²
• 141.f.5- Tipología de 4 dormitorios…………..100,00 m²”

3.5.2 Dimensiones mínimas de locales

Modifíquese el artículo 80.a de la Ordenanza 1788/13, el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Artículo 80.- DIMENSIONES MÍNIMAS DE LOCALES. Los locales deben cumplir con las dimensiones mínimas necesarias para el desarrollo de las actividades a las que estén destinados, incluyendo el mobiliario y equipamiento correspondiente, siendo las alturas mínimas establecidas por la presente Ordenanza.

Cuando por dimensiones o formas de un local, este ofrezca dudas sobre su capacidad para el cumplimiento de lo anterior, la Secretaría de Obras Públicas y Privadas puede exigir la presentación de planos con el mobiliario y equipamiento correspondiente, previo a decidir sobre su encuadramiento.

80.a- Dimensiones mínimas de locales y espacios para vivienda permanente

LOCALES	LADO MÍNIMO	MONOAMBIENTE	1 DORMIT.	2 DORMIT.	3 DORMIT.
ESTAR	3,00	—	10,00	12,00	14,00
ESTAR-COMEDOR	3,00	—	16,00	18,00	20,00
ESTAR-COCINA-COMEDOR	3,00	—	20,00	23,00	26,00
ESTAR-COCINA-COMEDOR-DORMITORIO	3,00	—	—	—	—
COCINA / KITCHEN	1,50	—	4,00	5,00	6,00
COCINA-COMEDOR	3,00	—	9,00	11,00	12,00
BAÑO	1,30	3,25	3,25	3,25	3,25
TOILETTE	0,90	—	1,40	1,40	1,40
LAVADERO	1,20	—	2,00	2,00	2,00
DORMITORIO	2,90	—	10,20	10,20	10,20
GUARDACOCHE	2,90	15,00	15,00	15,00	15,00

3.5.3 Las unidades de vivienda multifamiliar que se resuelvan en altura -1er piso, en más, deben estar provistas de una superficie mínima de balcón en cada unidad habitacional. Medida mínima: 2 (dos) m².

3.5.4 Cada edificio de vivienda multifamiliar que se resuelva en altura, 1er piso en más, a partir de la construcción de 15 (quince) unidades habitacionales en más, deberá disponer de al menos un espacio común equivalente al 5% (cinco por ciento) de la superficie total del edificio para sala de reunión comunitaria. Este espacio deberá reunir las siguientes condiciones mínimas:

• a) Local de 1ra (primera) Categoría.
• b) Ser accesible para personas con movilidad reducida o discapacidad física.
• c) Contar con sanitarios acordes a la cantidad de usuarios.

3.6 Retiros de frente (lotes medianera y en esquina)

3.6.1 Se modifica el art. 52.a.3 de la ordenanza Ord. 2526/22, el cual quedará redactado de la siguiente manera:

52.a.3- Cuando la cuadra se encuentre consolidada en un 50% (cincuenta por ciento) con retiros diferentes a los establecidos en la presente Ordenanza, se analizarán las medianeras por separado, debiendo adoptar como nueva Línea de Retiro de la Edificación la más próxima a la fijada por la presente Ordenanza.

Se unificarán la línea de edificación sin retiro municipal, salvo los sectores comprendidos con zonas afectadas por el recorrido de Tendidos de Media Tensión que deberán respetar lo estipulado en la normativa vigente para dichos casos.

3.6.2 Retiros mínimo de la línea de edificación de frente en parcelas en esquina cuya superficie sea menor o igual a 360 m² de superficie, para todas las subáreas excepto Centro y Pericentro (poseen parámetros propios): se permitirá reducir los retiros de frente hasta 1,50 m desde la línea municipal, dejando los pulmones (de iluminación y ventilación) de 3 m (tres metros) de ancho medidos desde el eje medianero, por los retiros de frente que corresponda en colindancia con las medianeras siguientes, respetando siempre el retiro de ochava correspondiente y la normativa vigente para las zonas afectadas por el recorrido de Tendidos de Media Tensión.

3.6.3 Retiros mínimo de la línea de edificación de frente en parcelas en esquina cuya superficie sea mayor a 360 m² de superficie, para todas las subáreas excepto Centro y Pericentro (poseen parámetros propios): se permitirá reducir los retiros de frente hasta 2,50 m desde la línea municipal, dejando los pulmones (de iluminación y ventilación) de 3 m (tres metros) de ancho medidos desde el eje medianero por los retiros de frente que corresponda en colindancia con las medianeras siguientes, respetando siempre el retiro de ochava correspondiente y la normativa vigente para las zonas afectadas por el recorrido de Tendidos de Media Tensión.

3.6.4 En los casos de las manzanas con calles intermedias (BIS), donde existan; sobre el lado más corto; dos lotes, en la colindancia de éstos, no será exigible el retiro de pulmón.

3.7 De la distancia de una edificación, un cartel o cualquier otro tipo de instalación, a una línea de media tensión

Se modifica el artículo 52.d de la ordenanza 1788/13 que quedará redactado de la siguiente manera:

52.d- De la distancia de una edificación, un cartel o cualquier otro tipo de instalación, a una línea de media tensión: Se deben fijar de acuerdo al plano del tendido de Media Tensión y normativa vigente impuesta por EPEC y la Cooperativa de Servicios Públicos de Colonia Caroya y Jesús María Ltda. (u organismos que en el futuro los reemplace). Es obligación del propietario, junto con su profesional actuante en caso de intervenir, acudir a la Cooperativa de Servicios Públicos de Colonia Caroya y Jesús María Ltda. a los efectos de tener la información actualizada respecto a las normativas y tendidos de media tensión previstos en la ciudad, a los efectos de aprobación y visado de planos.

52.d.1- Toda habilitación para la ejecución de construcciones o instalaciones de cualquier tipo, públicas o privadas, con una altura superior a los 4,00 m (cuatro metros) ubicadas en proximidades de líneas eléctricas de media tensión ya existentes, o sobre límites de propiedad con la vía pública debe previo a su autorización ser comunicada al Ente prestador del servicio de energía eléctrica, mediante el llenado y la presentación del formulario F-LMT.1 actualizado (acorde a modelo de ANEXO 3, GRÁFICO Nº6 de la Ordenanza 1788/13), quedando a cargo del ente prestador del servicio de energía eléctrica, verificar que se cumplan las disposiciones y normativas vigentes, realizando las correcciones que correspondan, a fin de adecuar la ubicación de los conductores o instalaciones a esas normativas. El responsable del cumplimiento de lo indicado es el organismo autorizante de las construcciones.

52.d.2- La distancia mínima entre el conductor más cercano de una Línea de Media Tensión a una edificación debe cumplir con los requisitos de la especificación técnica de EPEC.

52.d-2.1- En planta baja, hasta los 4,00 m (cuatro metros) de altura tomados desde el nivel de vereda, la distancia mínima de una edificación a una columna de Línea de Media Tensión, es de 2,00 m (dos metros) o la que se especifique en las Disposiciones Particulares para cada zona en el futuro por parte del Ente prestador de energía.

52.d-2.2- A partir de los 4,00 m (cuatro metros) de altura tomados desde el nivel de vereda, el Retiro de la Línea de Edificación, es la que se especifique en las Disposiciones Particulares para cada zona, siendo la distancia mínima de la edificación al conductor, la proyectada por un radio de 4,00 m (cuatro metros) a partir del conductor más cercano a la edificación o la que se especifique en el futuro por parte del Ente prestador de energía.

N°1 - Área Urbanizable Primera Sección

Área de Urbanización Consolidada, sectores de urbanización continuos y compactos, de usos residenciales, comerciales, de servicios, administrativos, institucionales e industriales compatibles que definen el casco urbano consolidado del radio municipal de la ciudad de Colonia Caroya. Comprende sectores consolidados, sectores de muy baja densidad fundiaria, parcelas y polígonos dotados de servicios e infraestructura sin ocupar. Esta área requiere instrumentos normativos de renovación edilicia y densificación.

La Ordenanza 2706/2025 establece el Plan de Detalle para esta área, subdividiendo el ámbito en siete sub-áreas con parámetros urbanísticos específicos (usos del suelo, fraccionamiento, ocupación, Nivel de Complejidad Ambiental).

Objetivos del Plan de Detalle (Art. 2º Ord. 2706/25)

• Resolver el crecimiento futuro a partir de la consolidación del sector y la densificación dentro de los parámetros de sostenibilidad de 100 habitantes por hectárea (Densidad Bruta) y 50 viviendas por hectárea (densidad edilicia neta).
• Integrar a la estructura urbana del Área la edificación en altura a partir de la puesta en servicio de la red de cloacas y la planta de tratamientos de efluentes cloacales.
• Promover la edificación en las 145 hectáreas de baldíos urbanos en su gran mayoría dotados de servicios o con factibilidad de dotación.
• Ordenar los usos de suelos a partir de los parámetros de ciudad sustentable basados en la mixtura y diversidad, la proximidad, el equilibrio entre lo construido y lo natural.
• Preservar y promover la puesta en valor de las edificaciones y espacios públicos incluidos dentro del Registro del inmueble de Valor Histórico.
• Definir el Nivel de Complejidad Ambiental de cada una de las sub-áreas que conforman el Área Urbanizable Primera Sección.

Normativas comunes a todas las sub-áreas (Art. 3º Ord. 2706/25)

La Ordenanza 2706/2025 establece disposiciones comunes en materia de:

• Estacionamientos (3.1): dotación mínima para viviendas unifamiliares y multifamiliares, estacionamiento en usos no residenciales.
• Capacidad edificable base (3.3): edificabilidad máxima mientras no se dote con infraestructura de cloacas.
• Incremento de capacidad edificable (3.4): a partir de la habilitación del servicio de desagües cloacales, mediante Tasa para Fondo de Previsión para Equipamiento Comunitario.
• Superficies mínimas admisibles (3.5): requisitos para tipología de edificios en altura, dimensiones mínimas de locales, balcones, espacios comunes.
• Retiros (3.6): retiros de frente (lotes medianera y en esquina), distancia a líneas de media tensión (3.7).
• Salientes y balcones (Art. 11): se mantiene lo estipulado en Art. 55 de la Ordenanza 1788/13.
• Patios de iluminación y ventilación (Art. 12): se mantiene lo estipulado por la Ordenanza 1788/13.

Los detalles completos se encuentran en el texto de la Ordenanza 2706/2025.